Geen vergoeding wederbeleggingskosten handelaar in onroerende zaken

Op 15 december jl. heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen die alle betrekking hebben op onteigeningen ten behoeve van de verlegging van de A9 nabij Schiphol (zie ook ‘Eliminatie tracébesluit zonder voorafgaand plan‘ en ‘Positie juridisch eigenaar na economische overdracht‘). In één daarvan (ECLI:NL:HR:2017:3107) stond de vraag centraal of de economisch eigenaar aanspraak kon maken op vergoeding van wederbeleggingskosten.

De economisch eigenaar, een tot de Chipsholgroep behorende vennootschap, maakte aanspraak op vergoeding van wederbeleggingskosten. Daartoe werd betoogd dat haar bedrijfsmodel er uit bestond dat 75% van de gronden wordt behouden en 25% wordt verkocht en geherinvesteerd, en dat (dus) wegens de onteigening vrijkomend kapitaal wederom in onroerende zaken zal worden geherinvesteerd. Daarmee groef de economisch eigenaar haar eigen graf, omdat zij zich daarmee volgens de Hoge Raad kwalificeert als handelaar in onroerende zaken: het onteigende was kennelijk onderdeel van een handelsvoorraad. In zo’n geval komen de kosten van wederbelegging niet voor vergoeding, omdat van een duurzame belegging geen sprake is (zie ook ECLI:NL:HR:2016:1273).

De Hoge Raad voegt aan het voorgaande toe dat ‘aanschafkosten’ van een vervangend bedrijfsmiddel wel voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Hij verwijst daarbij naar zijn arrest van 26 oktober 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2446). In die kwestie was door de rechtbank geoordeeld (ECLI:NL:RBNHO:2015:1209):

De deskundigen overwegen dat Chipshol haar (exclusieve) bedrijf maakt van het ontwikkelen van onroerend goed en dat Chipshol geen speculant is. De rechtbank volgt de deskundigen in het oordeel dat een redelijk handelend eigenaar die een onderneming drijft zoals Chipshol doet, weliswaar niet gehouden is tot wederaankoop over te gaan, maar dat desalniettemin toch zal doen, omdat daarin (het hebben van te ontwikkelen gronden) juist de ‘core business’ van de onderneming is gelegen.

In het nu gewezen arrest licht de Hoge Raad toe dat in het geval waarover op 26 oktober 2016 werd geoordeeld in cassatie als onbestreden uitgangspunt had te gelden dat sprake was van aanschafkosten van een vervangend bedrijfsmiddel. Of daarmee vaststaat dat degene die het onteigende houdt als potentieel ontwikkelobject steeds aanspraak kan maken op vergoeding van wederbeleggingskosten betwijfel ik, omdat de Hoge Raad benadrukt dat in het arrest van 26 oktober 2016 niet geoordeeld is over de vraag of genoemd uitgangspunt juist was. Wanneer op de peildatum niet of niet langer aannemelijk was dat de onteigende, de onteigening weggedacht, tot zelfrealisatie zou zijn overgegaan, is allerminst vanzelfsprekend dat het onteigende desondanks (nog steeds) als bedrijfsmiddel heeft te gelden en redelijkerwijs vervangen moet worden.