Bodemverontreiniging bij onteigening

In de praktijk krijgen wij regelmatig vragen over de manier waarop een onteigenende overheid om dient te gaan met de mogelijkheid van bodemverontreiniging. Dit aspect stond tevens ter discussie in de zaak over de Groenblauwe Slinger (Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:66, BBL/X). Het zou haast ten onder gaan in al het eliminatiegeweld, maar is desalniettemin een interessant aspect om kort bij stil te staan.

Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter, in geval van bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, te onderzoeken in hoeverre een met deze verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper dit aspect in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.

In de zaak omtrent de Groenblauwe Slinger is door BBL gedurende de gerechtelijke onteigeningsprocedure (na de peildatum) bodemverontreiniging in het onteigende geconstateerd. Op het onteigende stond een paardenbak. BBL heeft dit aspect in reactie op het conceptrapport van deskundigen naar voren gebracht.

Oordeel deskundigen en rechtbank

De deskundigen hadden die paardenbak aanvankelijk gewaardeerd op € 50.000-, maar hebben uiteindelijk in verband met de door BBL aan het licht gebrachte verontreiniging een aftrek van 20% geadviseerd, zodat de waarde uitkwam op € 40.000,-.

De rechtbank heeft vervolgens het advies van deskundigen op (onder meer) dit punt ‘inclusief de motivering’ overgenomen, en daarbij overwogen:

“De rechtbankdeskundigen hebben gesteld dat een potentiële koper redelijkerwijze over zou gaan tot het instellen van een bodemonderzoek zoals dat inmiddels door BBL is uitgevoerd, en dat de aan de geconstateerde verontreiniging blijkende risico’s zouden zijn verdisconteerd met een korting van 20% op de koopsom, zodat een koopsom van € 40.000 resteert. Het betreft derhalve een inschatting door de rechtbankdeskundigen van de prijs die in het vrije verkeer tot stand zou zijn gekomen, gegeven de waardebepaling op grond van het bestaande gebruik als buitenbak. Reeds om die reden gaat niet op het verwijt van [verweerster] dat het deskundigenrapport geen onderbouwing geeft van het kortingspercentage van 20%. Anders dan [verweerster] kennelijk meent gaat het er niet om de werkelijke kosten van (kennelijk) sanering te berekenen, maar om de vraag wat een redelijk handelend koper zou doen bij constatering van de onderhavige verontreiniging.”

In cassatie klaagt BBL erover dat de rechtbank heeft verzuimd te onderzoeken in hoeverre een met de verontreiniging bekende, redelijk handelend verkoper en koper de bedoelde verontreiniging in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd. Voor het geval dit onderzoek wel is verricht, klaagt het cassatiemiddel van BBL dat het resultaat daarvan niet naar behoren is gemotiveerd.

Conclusie AG en oordeel HR

Naar de mening van de AG is het verwijt dat de deskundigen en de rechtbank niet hebben onderzocht in hoeverre een redelijk handelend verkoper en koper de hun bekende verontreiniging in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd, onterecht. Uit de hiervoor geciteerde passage volgt dat de rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, wel degelijk heeft onderzocht in hoeverre (namelijk voor 20%) de verontreiniging tot een lagere koopprijs zou hebben geleid. De rechtsklacht lijkt de AG daarmee ongegrond.

De motiveringsklacht deelt volgens de AG hetzelfde lot. De deskundigen en de rechtbank (die het deskundigenadvies uitdrukkelijk ‘inclusief de motivering’ overnam) hebben aangenomen dat de aan de geconstateerde verontreiniging verbonden risico’s bij een veronderstelde vrije verkoop tot een aftrek van 20% (€ 10.000) zouden leiden als het gebruik als paardenbak wordt voortgezet.

Daarbij hebben de deskundigen aangetekend dat “zou (bij de waardering – RCKA) worden uitgegaan van een gewijzigd toekomstig gebruik, bijvoorbeeld als glastuinbouwgrond, dan zou een hogere korting, ter hoogte van de totale te verwachten saneringskosten, voor de hand liggen.”

Hiermee heeft de rechtbank de redenen voor de aftrek voldoende inzichtelijk gemaakt. Die aftrek is – zoals de rechtbank onderstreept – een schatting van de deskundigen, die berust op hun ervaring en intuïtie. Een nadere onderbouwing was naar mening van de AG, zo al mogelijk, niet nodig.

De Hoge Raad volgt de AG in zijn conclusie en verwerpt het incidentele cassatieberoep van BBL en geeft met verwijzing naar art. 81 lid 1 RO aan dat dit oordeel geen nadere motivering behoeft nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Bodemverontreiniging in de onteigeningspraktijk

Zoals tevens uit dit arrest volgt weegt in de praktijk bodemverontreiniging, die wordt ontdekt na de peildatum, maar hangende de gerechtelijke onteigeningsprocedure, nog steeds mee bij de vaststelling van de schadeloosstelling. Vanzelfsprekend zal dan wel vaart met de (voorbereiding voor de) uitvoering van het werk gemaakt moeten worden, om deze verontreiniging alsnog tijdig te ontdekken.

Van belang is om te realiseren dat een andere situatie zich voordoet indien de onteigende het aanbod dat bij dagvaarding is gedaan (en waarbij nog geen rekening is gehouden met eventuele bodemverontreiniging) bij conclusie van antwoord aanvaardt. De onteigenaar zal in die situatie pas in een later stadium, nadat hij de volledige aangeboden schadeloosstelling heeft voldaan, de verontreiniging ontdekken. In dat geval zal hij de gevolgen van de aanwezigheid van deze bodemverontreiniging niet meer op de onteigende kunnen verhalen.

In de ideale situatie wordt ter plaatse bodemonderzoek gedaan voorafgaand aan de taxatie ten behoeve van het minnelijk overleg. Indien dit niet is gebeurd, bijvoorbeeld omdat de eigenaar hiervoor geen toestemming geeft, doet de onteigenaar er goed aan de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging in zijn aanbod te verdisconteren.

Het doen van een aanbod onder voorwaarden aan het einde van het minnelijk overleg is tot slot niet aan te bevelen gelet op de onderhandelingsplicht uit art. 17 Ow. Op zichzelf kan een aanbod onder voorwaarden te beschouwen zijn als een serieus, voldoende concreet en tijdig gedaan aanbod waarmee wordt voldaan aan art. 17 Ow. Gelet op een (niet-gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Maastricht uit 2013 dient een dergelijk aanbod echter wel voldoende geconcretiseerd te zijn en moet tussen partijen voldoende uitdrukkelijk zijn gesproken over de mogelijke gevolgen van het intreden van de voorwaarden. Als dit niet het geval is, heeft de onteigenaar niet voldaan aan zijn onderhandelingsplicht.

Zie voor meer achtergronden bij bodemverontreiniging in de onteigeningspraktijk het artikel van Patrick Haccou ‘Onteigening en (niet ontdekte) bodemverontreiniging’ in Vastgoedrecht 2007-5.