Rechtshandeling vóór vestiging Wvg nietig?

Kan een rechtshandeling in strijd zijn met artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) wanneer deze is verricht vóór de vestiging Wvg?

Begin januari 2019 publiceerde rechtspraak.nl een vonnis uit 2009 (ECLI:NL:RBSHE:2009:3410) waarin deze vraag centraal stond. De gemeente Veghel verzocht de rechtbank een aantal rechtshandelingen nietig te verklaren. Deze waren volgens de gemeente in strijd met artikel 26 Wvg. De gemeente had immers een voorkeursrecht op het perceel waar de rechtshandelingen betrekking op hadden. Het verzoekschrift van de gemeente omvatte tevens het verzoek tot nietigverklaring van rechtshandelingen die waren verricht vóór de vestiging van het voorkeursrecht. De rechtbank oordeelt dat deze rechtshandelingen niet nietig zijn, nu artikel 26 Wvg noopt tot een strikte uitleg. Rechtshandelingen die vóór de vestiging van een voorkeursrecht zijn verricht, vallen niet onder de reikwijdte van deze bepaling.

Koopovereenkomst en aandelentransactie

De kwestie betreft een constructie van meerdere vennootschappen. Vennootschap V sluit een koopovereenkomst voor de koop van een aantal percelen. Bij vennootschap V vindt daarnaast tweemaal een aandelentransactie plaats. De koop van het perceel door vennootschap V en de eerste verkoop van de aandelen in vennootschap V, vinden plaats vóór de vestiging van het voorkeursrecht op het perceel. De levering van de aandelen vindt daarentegen plaats ná de vestiging evenals de tweede aandelentransactie. Bij de levering van het perceel is gebruik gemaakt van de vrijstelling uit artikel 10 lid 4 Wvg. Deze vrijstelling houdt kort gezegd in dat binnen een bepaalde periode nog gevolg kan worden gegeven aan een overeenkomst die is gesloten voordat het voorkeursrecht is gevestigd.

Oordeel rechtbank vestiging Wvg

De gemeente stelt dat de rechtshandelingen die zijn verricht nietig zijn, omdat deze de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. De rechtbank oordeelt dat de rechtshandelingen die zijn verricht vóór de vestiging van het voorkeursrecht, niet nietig zijn. Daarbij stelt de rechtbank de functie van de Wvg voorop: beperkingen opleggen aan het eigendomsrecht van grondeigenaren. Een voorkeursrecht beperkt een grondeigenaar namelijk in zijn beschikkingsmacht. Hij is wel bevoegd om de grond te verkopen, maar de rechtshandeling die bijvoorbeeld de koopovereenkomst bewerkstelligt, is nietig.

Vervolgens verwijst de rechtbank naar artikel 1 lid 1 van het eerste protocol bij het EVRM. Dit artikel geeft iedere natuurlijke of rechtspersoon het recht op ongestoord genot van zijn of haar eigendom. Eigendom kan alleen worden ontnomen wanneer dit in het algemeen belang is en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht. De rechtbank oordeelt dat, mede in het licht van het 1e protocol, artikel 26 Wvg vanwege het inbreukmakende karakter strikt en restrictief moet worden uitgelegd. De rechtbank aanvaardt daarmee de lezing van de gemeente niet. De gemeente kan dus niet de nietigheid inroepen van de rechtshandelingen die zijn verricht vóór de vestiging van het voorkeursrecht.

Wanneer de rechter een dergelijke ‘voorbescherming’ zou aanvaarden, moet daar een uitdrukkelijke wettelijke grondslag voor zijn. Die is niet aanwezig. De rechtshandelingen die zijn verricht vóór de vestiging Wvg, vallen derhalve niet onder de werkingssfeer van artikel 26 Wvg. De aandelentransacties die plaatsvonden ná de vestiging van het voorkeursrecht zijn naar het oordeel van de rechtbank wel nietig. Door het meerdere malen wijzigen van het economisch belang bij de betrokken percelen, ontstaat namelijk een prijsopdrijvend effect. Het voorkeursrecht van de gemeente beoogt dat juist tegen te gaan.

Samenvattend

Een voorkeursrecht verschaft een gemeente een positie waarbij zij een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van een grondeigenaar. Vanwege die inbreuk kan niet worden aanvaard dat rechtshandelingen nietig worden verklaard die zijn verricht vóór de vestiging Wvg. Dit geldt ook als die rechtshandelingen deel uitmaken van een samenstel van rechtshandelingen die ook deels ná de vestiging zijn verricht. Daarvoor is een uitdrukkelijke wettelijke basis vereist.

In de praktijk

De vraag blijft uiteraard in hoeverre een dergelijke partiële nietigheid van de transactie de gemeente bij de verdere ontwikkeling van het plangebied heeft geholpen. Het enkele feit dat overeenkomsten tussen de grondeigenaar en partijen die de realisatie op zich willen nemen op grond van artikel 26 Wvg nietig zijn, vrijwaart nog niet voor een beroep op zelfrealisatie als de gemeente tot actieve grondverwerving (via onteigening) wil overgaan.

Ten slotte valt op dat deze uitspraak bijna negen jaar na dato alsnog is gepubliceerd. Aanleiding hiervoor kan een verzoek van een partij zijn, maar ook een actuele procedure waar vergelijkbare problematiek speelt. Op zichzelf is de benadering van de rechtbank in deze kwestie geen nieuwe materie. Voor de groeiende Wvg praktijk is het daarentegen mooi om weer een voorbeeld te hebben voor actuele Wvg discussies.

Meer informatie?

Voor meer informatie over de Wvg of andere vragen over grondverwerving en gebiedsontwikkeling kunt u contact opnemen met Patrick Haccou, onteigeningsadvocaat (t: +31 (0)6 22 90 78 06 of e: patrick.haccou@nysingh.nl).