Complexbenadering onwinbare bodembestanddelen

In twee arresten van eind maart (HR 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:485 en 486) staat centraal de vraag of bij de berekening van de (toeslag op de) waarde vanwege het vrijkomen van onwinbare bodembestanddelen de complexbenadering dient te worden toegepast. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend.

 Belangrijkste feiten

In de gemeenten Beek en Meerssen[1] waren gronden onteigend ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Maastricht Aachen Airport”. In dat kader zouden onder meer een natuurcompensatiegebied en een bedrijventerrein gerealiseerd worden. In cassatie stond vast dat het bedrijventerrein en het natuurcompensatiegebied tot hetzelfde complex behoren. In alle tot het complex behorende gronden bevindt zich volgens de rechtbank een ongeveer even grote hoeveelheid löss. Dit oordeel werd in cassatie wel bestreden, maar tevergeefs. Bij de aanleg van het natuurcompensatiegebied zou geen löss vrijkomen, maar bij de aanleg van het bedrijventerrein wel. De vraag was vervolgens of de baten die samenhangen met het vrijkomen van de löss toekomen aan uitsluitend de eigenaren van de percelen waaruit die löss zou vrijkomen, of dat deze baten moeten worden omgeslagen over alle tot het complex behorende gronden.

Egalisatieregel (artikel 40 d Ow)

In de complexbenadering (egalisatieregel) vindt een omslag van baten en lasten plaats over alle tot het complex behorende gronden. De egalisatieregel beoogt echter niet om waardeverschillen te elimineren die niet voortvloeien uit de aan de gronden gegeven bestemmingen. De Hoge Raad verwoordt een en ander als volgt:

Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow.

Onwinbare bodembestanddelen

Van een voordeel wegens de aanwezigheid van onwinbare bodembestanddelen is sprake wanneer bij de aanleg van een werk bodembestanddelen vrijkomen die zonder onteigening niet gewonnen hadden kunnen worden. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als daartoe dan geen vergunning zou zijn verleend. Tevens moet het werk vanwege dit vrijkomen tegen minder kosten kunnen worden uitgevoerd. Volgens de Hoge Raad dient de vergoeding vanwege onwinbare bodembestanddelen te worden gesteld op de helft van het voordeel dat voor de onteigenaar voortvloeit uit de aanwezigheid ervan (tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen), maar niet op een hoger bedrag dan de marktwaarde van het gewonnen zand[2].

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat er in dit geval geen reden is om aan de onteigende gronden een andere waarde dan de complexwaarde toe te kennen. Omdat in dit geval in alle tot het complex behorende gronden zich een ongeveer even grote hoeveelheid löss bevindt, is naar het oordeel van de Hoge Raad immers geen sprake van een bijzondere ligging of hoedanigheid van de onteigende grond. Het is dan de bestemming die meebrengt dat op het ene stuk grond bodembestanddelen worden gewonnen en op het andere stuk grond niet. Een dergelijk met de bestemming samenhangend voordeel dient in de egalisatie te worden betrokken.

Consequenties

Een consequentie van de door de Hoge Raad gevolgde benadering lijkt te zijn dat in dit geval ook de tot het complex behorende gronden waaruit bij de aanleg van het werk geen bodembestanddelen zullen vrijkomen waarde ontlenen aan het feit dat dit elders in het complex wel gebeurt. Ook die gronden zijn dus kennelijk bijzonder geschikt voor het verwezenlijken van het doel waarvoor onteigend wordt.

Meer ingewikkeld wordt het wanneer in de gronden waaruit geen bodembestanddelen vrijkomen weliswaar bodembestanddelen met waarde aanwezig zijn, maar die bodembestanddelen van mindere kwaliteit zijn. Of een mindere omvang hebben dan de bodembestanddelen die zich bevinden in de gronden waaruit wel bodembestanddelen vrijkomen. Vindt in dat geval geen omslag van baten plaats? Of moet van die omslag slechts worden uitgezonderd het “surplus” van laatstbedoelde bodembestanddelen?

Meer lezen over bodembestanddelen? Waardering winbare bodembestanddelen Beuningen

[1] De omstandigheid dat de onteigende gronden deels in de gemeente Beek en deels in de gemeente Meerssen gelegen waren heeft geleid tot twee arresten met vrijwel gelijke inhoud.

[2] HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, Noord-Holland/Koeckhoven