Afwijking van advies onrendabele top

In zijn arrest van 25 juli 2017 heeft het Gerechtshof Den Haag een veel hogere vergoeding toegekend wegens een onrendabele top dan door de rechtbankdeskundigen was geadviseerd.

Voorgeschiedenis

De gemeente Westland onteigende een deel van een glastuinbouwbedrijf. De schadeloosstelling werd berekend op basis van het uitgangspunt dat de eigenaar een vervangend object zou aankopen en dat zou aanpassen om zijn bedrijf elders te kunnen reconstrueren. Discussie ontstond onder meer over de vraag in hoeverre de aan deze nieuwbouw verbonden investering rendabel was. Die vraag is van belang omdat het deel van de investering dat niet rendabel is (de onrendabele top) volledig behoort te worden vergoed, terwijl van het rendabele deel alleen de gekapitaliseerde rentelast voor vergoeding in aanmerking komt.

De rechtbank overwoog dat ter bepaling van de onrendabele top in dit geval het vervangende object na aanpassing niet moest worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. Zij achtte daartoe van belang dat niet geïnvesteerd werd in een voor verkoop bestemd gebouw, maar in een gebouw waarin de kwekerij zou worden voortgezet en waaruit dus rendement zou worden gehaald. De stichtingskosten zouden daarom worden terugverdiend, zodat van een onrendabele investering geen sprake was, aldus de rechtbank.

De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 21 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3351) anders. Het standpunt van de rechtbank is volgens de Hoge Raad onjuist want in strijd met art. 40 Ow, omdat dit tot gevolg zou hebben dat de onteigende een deel van de onteigeningsschade ten laste van zijn eigen winst zou moeten dragen. Het vervangende object na aanpassing moet daarom worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, en niet tegen de vervangingswaarde.

Hof wijkt af van advies over onrendabele top

Volgens de door het Hof benoemde deskundigen bedraagt de onrendabele top € 551.051,- (op een totale investering van ruim € 5.000.000,-). Zij komen tot deze taxatie door na te gaan voor welke aanpassingen een redelijk handelend koper zou willen betalen. Het Hof volgt deze benadering, maar komt tot een veel hoger bedrag van € 1.141.379,-. Het maakt daarbij evenals deskundigen onderscheid tussen “generieke aanpassingen” (aanpassingen die ook van nut zijn voor andere bedrijven) en “specifieke aanpassingen”(aanpassingen die specifiek zijn voor de bedrijfsvoering van de onteigende). Van de generieke aanpassingen acht het Hof evenals deskundigen 10% onrendabel; van de specifieke aanpassingen is volgens het Hof 65% onrendabel (deskundigen gingen uit van deels 20 en deels 15%). Het Hof neemt daarbij in overweging dat de markt rond de peildatum als gevolg van een crisis in de bloemen- en plantenteelt gebrekkig functioneerde, waardoor er maar weinig belangstelling was van potentiële kopers.

Het Hof stelt zichzelf vervolgens terecht de vraag of een redelijk handelende ondernemer nog wel voor voortzetting van zijn onderneming zou kiezen, gezien de zeer forse onrendabele top. Het beantwoordt die vraag bevestigend omdat sprake was van een gezond bedrijf, terwijl goedkopere alternatieven om het bedrijf voort te zetten kennelijk niet aanwezig waren. Deze conclusie is natuurlijk ook wel in lijn met de al eerder door de rechtbank getrokken conclusie dat de stichtingskosten zouden worden terugverdiend.

Slotopmerkingen

Het arrest van het Hof geeft goed weer welke feiten en omstandigheden voor de aanwezigheid en omvang van een onrendabele top relevant zijn.

Opvallend is de mate waarin het Hof is afgeweken van het advies van de door hem benoemde deskundigen, nota bene op een onderdeel dat zich toch op het terrein van de taxateur en niet op dat van de jurist bevindt. Eigenlijk zou de onteigeningsrechter, wanneer een in zijn opdracht uitgebracht deskundigenadvies niet overtuigt, deskundigen om nader advies moeten vragen of andere deskundigen moeten benoemen. Dat is echter een kostbare aanpak die ook een verder beslag legt op (rechterlijke) capaciteit. De keuze om de kwestie zelf af te doen valt daarom wel te begrijpen, maar aan de indruk dat aan de uiteindelijke vaststelling van de ter bepaling van de onrendabele top gehanteerde percentages een zekere mate van willekeur ten grondslag ligt valt niet helemaal te ontkomen.