Afgebroken onderhandelingen: wanneer schadeplichtig?

In een arrest van het gerechtshof Den Bosch op 15 november 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:5117) kwam het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen aan bod. In deze zaak werd door een projectontwikkelaar tegen de gemeente Maastricht geprocedeerd vanwege de afgebroken onderhandelingen over uitwerking van een PPS-constructie voor onder meer een te realiseren mortuarium.

Dergelijke onderhandelingen zijn de in overheidspraktijk aan de orde van de dag. In deze onderhandelingen wordt dikwijls de mogelijkheid van de inzet van het onteigeningsinstrument besproken. Hoe zit het ook alweer met het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen en de eventuele schadeplichtigheid die daaruit kan voortvloeien?

Afgebroken onderhandelingen

Onderhandelingen tussen partijen kunnen leiden tot een overeenkomst, maar onderhandelingen worden soms ook voortijdig afgebroken. Het uitgangspunt hierin is: contractsvrijheid. Toch staat het partijen niet altijd vrij de onderhandelingen (zonder gevolgen) af te breken. Het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen is al jaren een dankbaar onderwerp in de rechtspraak. In het arrest Plas/Valburg heeft de Hoge Raad een criterium opgesteld waaraan getoetst kan worden of de onderhandelingen dusdanig ver gevorderd zijn dat het partijen niet meer vrijstaat de onderhandelingen af te breken. Dit criterium is later aangescherpt in onder meer het CBB/JPO-arrest. Het hof Den Bosch verwijst naar rechtsoverweging 3.6 van dat arrest:

“als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan terwijl, in het geval onderhandelingen onder gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent tenslotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.”

Partijen zijn dus in beginsel vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Van belang hierbij is in hoeverre de afbrekende partij bijgedragen heeft aan dat gerechtvaardigde vertrouwen.

Kosten

De kosten die door partijen in de precontractuele fase worden gemaakt, komen in beginsel voor eigen rekening. Bij dergelijke kosten kan bijvoorbeeld gedacht worden aan advies- of onderzoekskosten. Volgens het hof is het een algemene ervaringsregel dat een partij die een bepaald onderhandelingsresultaat wenst te bereiken zich zal moeten inspannen om dat resultaat te bereiken en daarvoor kunnen kosten gepaard gaan. Het moeten maken van onderzoekskosten, kosten voor fiscaal of juridisch advies, eventuele ontwerp- of architect kosten is inherent aan het voeren van serieuze onderhandelingen (zie rechtsoverweging 3.6.4).

Onder bijzondere omstandigheden kan de afbrekende partij gehouden zijn de kosten van de wederpartij te vergoeden, ondanks dat de onderhandelingen op zichzelf gelegitimeerd afgebroken zijn. Dit kan slechts het geval zijn indien de kosten die de wederpartij gemaakt heeft uitstijgen boven hetgeen naar verkeersopvattingen aan acquisitiekosten voor de betreffende onderhandelingen gebruikelijk moet worden geacht en voor zover zij daarnaast in redelijk zijn gemaakt. Als omstandigheid kan bijvoorbeeld een rol spelen op wiens initiatief de kosten zijn gemaakt (zie rechtsoverweging 3.6.3).

Arrest Den Bosch

Het hof beoordeelt de feiten en omstandigheden van het geval aan het hiervoor geciteerde criterium en oordeelt, net als de rechtbank, dat appellante ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen in oktober 2010 niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst. Appellante mocht niet vertrouwen op de goede afloop van onderhandelingen, onder meer omdat tijdens de onderhandelingen (weer) een derde partij bij de gesprekken werd betrokken, de gemeente niet de door appellante gestelde toezeggingen heeft gedaan (slechts een verwachting uitgesproken). Bovendien werd die gestelde toezegging ook niet door een bevoegd orgaan gedaan, maar door de betrokken ambtenaar. Het afbreken van de onderhandelingen was niet in strijd met het gerechtvaardigd vertrouwen van appellante en ook niet onaanvaardbaar op grond van andere omstandigheden, aldus het hof.